News

In een arrest van 20 februari 2020 vernietigt het Grondwettelijk Hof het nieuwe artikel 577-7, §1, 2°, h van het Burgerlijk Wetboek.Het vernietigde artikel voorziet dat in uitzonderlijke gevallen met een 4/5 meerderheid van de stemmen van de algemene vergadering tot de afbraak en de volledige heropbouw van het gebouw kan worden beslist.

Dit arrest heeft tot gevolg dat zolang er geen nieuw wetgevend initiatief komt, alle beslissingen over de afbraak en de volledige heropbouw van het gebouwencomplex met eenparigheid van stemmen moeten worden genomen. Indien een dergelijke beslissing niet met unanimiteit wordt genomen, kan de Vrederechter door iedere mede-eigenaar binnen een termijn van 4 maanden worden gevat om de onrechtmatige beslissing te vernietigen (art. 577-9, §2 BW).

B.     Meerderheid van 4/5 van de stemmen sinds 1 januari 2019

De bestreden bepaling maakt deel uit van de recente hervorming van het appartementsrecht, die in werking trad op 1 januari 2019 (art. 167, 7° van de Wet van 18 juni 2018 houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing, BS 2 juli 2018). Vóór de wetswijziging was steeds de eenparigheid van stemmen vereist bij de afbraak en de volledige heropbouw van het appartementsgebouw. Met de invoering van een nieuw lid (h) in art. 577-7, §1, 2° BW voorzag de wetgever een uitzondering voor 3 gevallen. In die gevallen kon dan met een 4/5 meerderheid worden beslist: “(i) om redenen van hygiëne, of (ii) veiligheid of (iii) wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn”. In alle andere gevallen van afbraak en volledige wederopbouw bleef de eenparigheid vereist.

De wetgever voorzag hiermee in een soepelere besluitvorming onder de mede-eigenaars voor de transitie van verouderde appartementsgebouwen naar een modern en duurzaam gebouwencomplex. De volledige afbraak en heropbouw van gedateerde gebouwen kan nl. soms voordeliger zijn dan een klassieke renovatie.

C.     Wat heeft de toets van het Grondwettelijke Hof weerstaan?

Het Hof acht de versoepeling van de besluitvorming onder de mede-eigenaars een pertinente maatregel om te vermijden dat één of enkele mede-eigenaars bepaalde beslissingen kunnen blokkeren, die dus noodzakelijk zijn om de hygiëne of de veiligheid van het gebouw te waarborgen of om het gebouw aan de wettelijke bepalingen aan te passen (overweging B.3.3). Het Hof vindt ook het verschil in behandeling tussen mede-eigenaars binnen een gedwongen mede-eigendom vs. appartementsmede-eigendom redelijk (overweging B.3.3 in fine).

Ook vindt het Hof dat de wetgever rekening heeft gehouden met het belang van de mede-eigenaar die zich verzet tegen de beslissing tot afbraak of volledige heropbouw (overweging B.4.9). Elke mede-eigenaar kan op grond van de bestreden bepaling afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken. Die afstand kan, in voorkomend geval, gepaard gaan met een in onderling akkoord of een door de rechter vastgestelde compensatie (art. 577-7, §1, 2°, h, 2de zin BW) (overweging B.4.8).

D.     Wat moet volgens het Grondwettelijk Hof veranderen?

Volgens het Hof dient de wetgever in bijkomende waarborgen voorzien om een billijk evenwicht tot stand te brengen tussen de vereisten van het algemeen belang en die van de bescherming van het recht op het ongestoord genot van de eigendom.

De bestreden bepaling kan er immers toe leiden dat een mede-eigenaar afstand moet doen van zijn eigendomsrecht, terwijl hij er niet zeker van kan zijn dat hij hiervoor een redelijke compensatie zal bekomen. Het Hof acht dit een verregaande inmenging in het eigendomsrecht.

Interessant is dat het Hof zelf een suggestie doet: “de vereniging van mede-eigenaars haar beslissing op eigen initiatief aanhangig maakt bij de Vrederechter, in afwijking van voormelde artikel 577-9, §2 BW, en dat de Vrederechter de wettigheid van de beslissing kan beoordelen en, in voorkomend geval, aan een deskundige advies kan vragen over de geschiktheid van het bedrag van de compensatie” (overweging B.4.9).

E.      Kan de VME nu al ingrijpen?

De aanbeveling van het Hof – volgens dewelke de vereniging van mede-eigenaars zelf de Vrederechter kan vatten over de rechtmatigheid van de beslissing tot afbraak resp. wederopbouw en van de vooropgestelde compensatieregeling – is uiteraard nog geen wet.

Niettemin, lijkt het verdedigbaar dat de vereniging van mede-eigenaars dit kan doen door zich te baseren op haar algemene vertegenwoordigingsbevoegdheid inzake wijziging van de gemene delen, wat niet ondenkbaar is bij een volledige afbraak en heropbouw van het gebouw (art. 577-7, §1, lid 2 in fine BW).

Jasmine Malekzadem